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皇庭国际聚焦商业运营管理 布局重庆购物中心

作者:搜狐发布时间:2018-12-12 10:33:21来源:搜狐

近日,皇庭国际(000056,sz)公告称,为了减少商业运营管理的同业竞争,聚焦实体商业经营主业,皇庭国际拟通过资产置换的方式置入其大股东皇庭集团旗下位于重庆的皇庭珠广场,收购完成后,皇庭国际的商业管理规模和分布区域得到增强;公司未来战略将致力于成为中国领先的不动产综合解决方案提供商,不动产综合服务领域的领导品牌。

公司经营业绩提升明显,各项业务稳定发展。

据皇庭国际2017年报和2018第三季度报告显示:2017年度,公司实现营业收入7.02亿元,同比增加115.53%;实现归属于母公司所有者的净利润1.78亿元,同比增加59.42%。

2018年第三季度,实现营业收入6.85亿元,同比增加22.31%,实现归属于母公司所有者的净利润1.51亿元。

皇庭国际不动产运营服务业务,坚持轻重结合的发展模式,一方面积极提升自持的购物中心皇庭广场的营业收入和品牌知名度,另一方面依托公司的商业品牌和管理经验、资源,积极推动品牌输出,拓展了商业运营管理、写字楼运营管理及服务输出、公寓运营等业务,收入来源和盈利点已实现规模化和多样化。目前公司商业不动产总管理规模已经超过100多万平方米,已在广东、厦门、重庆、成都、浙江、郑州、西安等地进行布局,持续扩大不动产运营管理规模。

置入重庆皇庭广场 自持商业管理规模大幅增加

公告显示,本次置入资产重庆皇庭广场商建筑面积7.8万平方米,已于2016年12月24日开业。商场地上4层,地下1层,停车位近千个。重庆皇庭广场位于重庆市九龙坡区盘龙新城核心区域。作为九龙坡区第二大商圈的“盘龙新城”,周边人口密集,临近轨道2号线、5号线,交通便利,辐射区域人群广,具备良好的发展潜力。

目前,重庆皇庭广场定位为集精品超市、时尚购物、亲子教育、休闲娱乐、特色餐饮、互动体验为一体的精致社区购物中心。目前商户签约率占比约为85.8%,盒马鲜生、大地影院、华尔顿盛宴等知名品牌均已进驻,其他主力店和品牌也在不断洽谈中。未来将进一步丰富重庆皇庭广场的家庭消费生态圈,致力于打造片区最具特色的一站式精致社区购物中心。

资产置入公司后,依托皇庭国际专业的商业管理团队和良好的商业品牌资源,以全新的业态规划和定位为指引,未来经营能力将不断增强。

发行资产支持票据,盘活存量资产,提升资金使用效率,服务实体商业运营,完善不动产管理运营模式。

公司公告称,其拟通过中国银行间市场交易商协会发行资产支持票据进行融资,总规模不超过46亿元。其中,优先级A级资产支持票据不超过30亿元,优先级B级资产支持票据不超过14亿元,次级资产级支持票据不超过2亿元。此次发行资产支持票据的募集资金将主要用于偿还债务、商业物业装修升级改造及补充流动资金等。

自2018年4月27日《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》(下称“资管新规”)落地,信托公司和私募基金积极谋求转型,加快资产证券化业务的开发力度,其中包括ABN(资产支持票据)。预计ABN市场将进一步扩容,成为与信贷ABS、企业ABS并行的三大市场之一。资产证券化在盘活企业存量资产、提高资金配置效率、服务实体经济方面发挥着越来越重要的作用。

就皇庭国际而言,其本次发行的基础资产是公司的核心资产,位于深圳市CBD区域的皇庭广场,皇庭广场位于深圳的中轴线上,深圳会展中心正对面,地下两条地铁交汇,周边遍布金融机构和高端人群,建筑面积13.8万平方米,是深圳中心区标志性购物中心,目前经营良好,租金收入逐步提高。

本次发行资产证券化产品,是公司核心项目深圳的皇庭广场,已经运营成熟,具备稳定的现金流,满足资产证券化的发行条件。在目前已经发行的CMBN产品中,皇庭广场从区位、地段、经营情况等各个方面来看,都是非常优质的。

皇庭国际称,本次资产支持票据的设立有利于拓宽公司融资渠道,降低融资成本,通过将流动性较低的存量资产转变为流动性较高的现金资产,达到优化资产结构的目的,提高公司资产使用效率,提升公司的盈利能力。

本次发行完全符合公司的发展战略,有利于优化公司资产结构,提高资产的流动性,完善商业不动产的运营模式,形成完整的“拓展新商业项目-管理运营提升-稳定现金流–资产证券化–新项目拓展”的商业模式,快速拓展公司管理运营的商业数量及面积。

商业地产存量博弈时代,商业竞争日趋激烈,为能突出重围,皇庭国际依托丰富的商业运营能力,创新商业发展模式,打造商业经营完整生态链,助力商管模式输出提速,皇庭国际商管服务签下多城。

截止至2017年,全国存量购物中心数量超过6500家,每年平均新增400家以上,到2025年中国购物中心数量将达到10000家左右。区域性商业地产企业普遍面临线下地产巨头和电商巨头的双重冲击,在缺乏团队、经验、资源的条件下,商业购物中心经营遭遇很大困难,急需寻求突破。

市场对专业化商业运营商需求旺盛。互联网、大数据、智能化等信息化技术的普及带来新零售升级,大部分购物中心仍处于传统经营模式,同质化严重,急需专业的商业运营商提供专业支持。

目前第三方商管行业的发展远远落后于巨量的商业改造升级需求,拥有行业实际经验、专业人才和创新商业模式的商业运营商,在商业地产调整升级中,发挥优势,快速做大做强,实现商业经营的规模化效应。

商业运营管理行业市场集中度低。商业地产整体市场散乱,集中度非常低,市场中成规模的商业持有者多为自持的专业商业开发商。目前在管商业数最多,市场占有率也不超过5%,整个行业集中度非常低,存在巨大发展机会。

在有限的市场空间中“万家争鸣”,区域性商业地产面临进退两难的严峻挑战。进,有电商巨头的虎视眈眈;退,则已有的市场份额亦将受到线下地产巨头的严重威胁。缺乏互联网和资本两大升级引擎,商业地产面临三大难点:冲击大,互联网电商鲸吞线下份额;触网难,缺乏规模效应,难以搭建互联网平台;招商难,IP品牌开店谨慎,对地产方要求高。

多重挑战挤压之下,让“变现难”“运营难”“估值低”成为几乎制约所有商业地产企业发展的掣肘。皇庭创新的商业管理模式也许就是解决问题的关键,在上半年连续签下汕头、柳州、黄石、西安、郑州、浙江等多地商业购物中心项目的发展速度,也印证了这一点。

模式创新:规模化,互联网化,证券化。

“皇庭戴维斯模式”核心理念为“三化”——规模化,互联网化,证券化。

“规模化”可降低单体商业地产运营成本,抱团取暖提升行业地位,提高招商运营和融资能力;多品牌的战略合作亦为当今商业地产上市对接资本市场的捷径。

“互联网化”指着商业购物中心嫁接互联网信息化工具,统一智能化管理、精准服务、线上线下融合发展。

“证券化”对接资本市场,共同上市,帮助商业地产股东实现经营权证券化,优化资产结构。

在此全新商业逻辑之下,皇庭戴维斯模式助力传统商业地产企业焕发出全新的活力:依托上市公司皇庭国际雄厚的商业管理实力,为区域性商业地产企业定制统一的商业管理平台;以包括研策定位、工程代建、招商运营、市场推广在内的全方位商管服务为基础,将互联网+、大数据、人工智能等高科技手段融入商管,激活更多元的收入模型;最终实现经营管理权的证券化,获取多元化收益。

皇庭戴维斯“6M服务”击中行业痛点

在目前的商业物业经营模式中,团队/个人依赖性强、互联网电商冲击大、经营权难以证券化,是全行业不争的共同痛点。

皇庭戴维斯商业抓住了行业痛点,突破传统模式的桎梏,为国内、国际的时尚品牌运营商、高端品牌代理商、核心商圈开发商提供国内首屈一指的“6M”服务,即“IFABCD”管理服务。

6M的实质正是皇庭戴维斯商业的创新点,即:I nvestment 品牌孵化投资,F inance 金融服务与增值服务,A rtificial Intelligence 人工智能化综合服务,B usiness Management 商业管理服务,C apital Management 资产管理与资本管理服务,D igital Service 互联网大数据服务。

在此模式下,皇庭戴维斯模式的合作方将获得丰厚的收益,包括皇庭所对接的招商品牌资源;全国性商业项目网络与统一招商平台;稳定的租金、管理费等商业运营收入;以及股权增值收益、品牌孵化投资项目所获收益、项目自身增值等多项收益。

2018年,皇庭国际将集中优势资源、充分发挥综合优势做大做强不动产运营管理业务,不断提高不动产运营与管理水平,布局优质的商业不动产项目。而带着全新的商业逻辑和经营模式,皇庭戴维斯商业已经开始着笔,稳步拓展合作伙伴,开启创新合作、互惠共赢的新模式。

皇庭戴维斯商业发展快速,并且在短时间内获得了业界口碑。从最初以来,皇庭戴维斯商业就选择了一条理性的路:以上市公司“皇庭国际”大平台为依托,推出“资本+互联网”融入商业管理,从而提供高附加值的不动产综合资产管理服务。

不断成功签下新城市的背后,皇庭戴维斯商业持续输出的商业管理新思维、新价值得思考与分析。

皇庭国际确定了“中国领先的综合不动产综合运营服务商”的发展战略,按照“自持+整租+委托管理”相结合,以轻资产为主的商业模式。目前,已经在珠三角地区、中部地区和长三角及成渝地区运营十个以上的商业地产项目,管理面积超过100万平方米。

公司将积极探索商业不动产运营管理的新模式,旨将“资本+互联网”融入商管行业,采取创新的商业发展模式,提供以“商管+资管+品牌孵化+互联网大数据+金融服务+智能化”为核心的6M服务模式,致力于快速做大做强商管规模,成为商业不动产管理领军者。

经皇庭国际商业管理团队表示,未来公司将积极落实公司发展战略,争取通过三年左右的时间,将公司商业不动产的管理规模进入行业前列,实现商业管理运营与金融服务和品牌孵化投资的完美融合。


[ 责任编辑:pengd ]

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