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11月6日，新城集团旗下新城悦成功登陆港交所，成为第9家香港上市的物业公司。资料图片

房企分拆物业上市的热潮再度袭来。11月6日，新城集团旗下新城悦成功登陆港交所，成为第9家香港上市的物业公司。

与此同时，佳兆业服务、旭辉永升物业等物业公司也进入上市倒计时。

问题在于，为何这些房企开始发展原本不起眼的物业？是“造壳”还是抢占物业服务地盘？

　IPO

　　在港上市物业公司将破十家

11月6日，新城集团旗下的物业公司新城悦在港交所敲钟，成为继雅生活和碧桂园服务之后，今年第三家在港上市的内地物业公司。

据悉，新城悦创立于1996年，目前已发展成为布局全国的综合性专业化物业管理服务商。在服务面积方面，截至2018年4月30日，新城悦签约项目涵盖21个省、直辖市及自治区的53个城市，总合约管理面积达7334万平方米，总在管面积达3703万平方米。

值得一提的是，新城悦也是在港交所主板上市的第九家物业公司，前八家分别是彩生活、中海物业、中奥到家、祈福生活服务、绿城服务、浦江中国、雅生活服务、碧桂园服务。

继新城悦之后，旭辉旗下永升生活、佳兆业物业等物业公司也都在筹备上市。今年8月9日，永升生活服务集团有限公司向港交所提交了招股书，拟赴港上市。据悉，永升生活于2017年4月14日在新三板挂牌，原证券简称为“永升物业”。

据财务报表显示，永升生活2015年-2017年收益分别为3.34亿元、4.8亿元、7.25亿元。2018年第一季度的收益达1.98亿元。今年3月9日，永升物业发布公告称，根据战略发展规划需要，申请公司股票在全国中小企业股份转让系统终止挂牌。

目前新三板上市的物管公司数量在不断攀升，永升生活为什么在新三板上市后又退出呢？业内人士指出，大部分物业企业净利率在3%-7%，物业公司的资产就是一纸合同，是地地道道的轻资产公司。而通过新三板获得的融资额有限，就算融资拿到钱，其投资利润也难以支撑利息负担。对此，记者向旭辉方面求证，截至记者发稿前，并未得到相关回应。

个案

　　佳兆业物业IPO生变

新城悦之后，佳兆业旗下拆分的佳兆业物业IPO之路也在酝酿中，但较为波折。

今年6月，佳兆业就向港交所递交了物业公司上市申请表格。资料显示，截至2017年末，佳兆业在管的物业建筑面积约为2400万平方米，共计119个物业，包括100个住宅社区和19个非住宅物业。

然而，11月8日，佳兆业发布公告，就建议分拆佳兆业物业独立上市事项称，中国港股通投资者为非合资格股东，不得通过深港通及沪港通交易机制参与优先发售。建议分拆须待上市委员批准、董事会及佳兆业物业董事会最终决定、市场状况及其他因素，故建议分拆不一定实行。

这给佳兆业物业IPO进程增加了不确定性。“类似没有优先发售权属于同股不同权的概念，但是其有特殊性。由于港股通的制度规定，港股通投资者是通过中国结算公司来间接持有股票的，换而言之，股东名册上是没有此类投资者名字，所以本身也会限制部分股票权益。”易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此类约束会使投资者相对顾虑，进而在认购股份上比较迟疑。总体上说，这也需要佳兆业适当对类似分拆上市的策略，做新的调整。

不过，在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来，不允许深港通和沪港通的投资者参与优先发售是缺乏道理的，深港通和沪港通的投资者都是用港币来买公司股份，其差别是他们的渠道受到政府政策的限制。

“佳兆业用自己的逻辑去解析上市规则，未必能获得联交所的认可，联交所可能以其没有公平对待股东，不同意该安排。接下来，要看佳兆业能否获得联交所和证监会的同意。”黄立冲表示。

在外界看来，对佳兆业而言，分拆上市之后不仅可以减少对物业的“输血”，还为其现有业务多了条“来血”的通道。但在黄立冲看来，除非佳兆业拼命扩张，否则不需要向物业输血，佳兆业是希望分拆物业，多一个资本平台。“事实上物业分拆并不会帮助他们抵御寒冬，只能起到‘鸡蛋不放到一个篮子’的作用。”

对于佳兆业物业的上市情况，记者向佳兆业相关人士核实，对方表示，暂不方便对外公布。

瓜分

　　争相上市“抢地盘”

传统物管企业一直都在房地产母公司的庇护下生存发展，是什么原因致使它们从幕后走向台前，纷纷追求上市？

在58安居客首席分析师张波看来，现在是物业公司“抢地盘”的阶段，也是它们对资金需求最大的时候。但如果这个时期企业能够上市，未来活下来的概率才能大大提升，进而才有后期“瓜分市场”的资格。

诸葛找房副总裁苑承建指出，物业本身带有金融属性，是其业务模式的特点，但就企业运营而言，其实并不强。物业公司上市可以规范公司运营与管理、获得的资金支持，还可以提升企业的运营服务能力。

不过，在黄立冲看来，物业管理公司上市更多的是造壳行为。“很多开发商希望持有更多的上市公司资源，物业管理公司实际上在IPO发行等方面，投资人的兴趣并不大，开发商基本上是从一个壳资源的角度来操作。”

为什么房企纷纷选择港股上市？记者了解到，截至目前，登陆A股的物管公司今年仅有2月1日正式在上海证券交易所挂牌上市的南都物业。南都物业的上市，一度燃起了物业公司A股上市的欲望。不过，从过去物业公司冲击IPO的经历来看，普遍存在业绩规模较小、关联交易占比高、上市公司分拆、独立性等问题，A股独立上市难度着实不小。

“物业公司只要满足上市要求，就可以在港交所上市，而A股上市审批比较谨慎。”黄立冲表示。

以碧桂园服务为例，A股排队多年后也最终折戟而归。早在2015年8月，碧桂园便对外透露了其有意分拆集团物业管理服务于上交所上市。2016年8月31日，碧桂园首次报送《广东碧桂园物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书》，并于2017年12月1日再次申报。然而，筹备了近两年的A股上市计划于2017年12月11日暂停。当时，碧桂园发布公告称，因审核监管机关近期的政策变动，碧桂园服务决定撤回其建议分拆的申请。3个月后，碧桂园于2018年3月19日宣布将物业板块分拆到香港联交所主板独立上市。

说NO

　　万科、龙湖物业按兵不动

值得玩味的是，在物管公司频频登陆资本市场的背景下，国内物业服务质量美誉度很高的万科物业、龙湖物业却没有上市动作。

记者了解到，龙湖物业现已升级品牌名称为“龙湖智慧服务”。龙湖集团CEO邵明晓明确表示，龙湖智慧服务尚无独立上市计划，也不会分拆。实际上，在物业拆分上市成为资本市场主流的前两年，龙湖集团董事长吴亚军就曾表示，并不选择加入物业资本化大军，因为一旦上市，“它跟地产接轨的弹性就将大打折扣。”

那么，不分拆上市的龙湖智慧服务，是基于什么考虑？邵明晓表示，下一步，智慧服务的数据对于四大主航道数据打通非常关键，“我们要把它们放在一个大池子里，以便各业务相互之间协同。”

万科方面，虽然万科管理层对物业板块的发展寄予厚望，但在今年年初业绩说明会上，万科副总裁张旭表示，万科物业没有上市计划。

昨日，章无涯（左一）等六名被告人在法庭听取终审宣判。北京市一中院供图