杭州：短短一个月单价4万变3万 多板块二手房价跌落
当10月以2938套的惨淡成交跌入低谷之后，11月杭州二手房成交量终于止跌。
截至11月28日22点，11月市区（含富阳不含临安）二手房成交量为3167套，已经超过了9月和10月的数据。
与此同时，中介门店的客户来访量有所增加，二手房价较今年高点回调15%之后，也开始趋于稳定。
不少业内人士认为，二手房无论是量还是价，阶段性的底部已经出现，接下来将会在底部徘徊一段时间。
成交量止跌回升
12月或有一波冲量
相较上个月，本月二手房的成交量开始止跌。“基本维持在单周800套左右。”浙江中原地产首席分析师荆海燕说。
我爱我家负责闲林、五常、未来科技城以及老余杭四个板块的庄经理透露，在10月，这四个区域成交量的总和仅为120套，而这个月截至目前，成交量已经达到150套。
庄经理表示，门店的来访量也比上个月有了明显的增加。“上个月，一家门店日均来访量不足10个，而这个月，大部分门店基本上每天都有十余位购房者前来买房。”
同时，庄经理认为，年底本身就是不少购房者会选择的买房时机。“经过下半年的价格调整，一些购房者认为已经到了可以下单的时机，有些则是因为年末急着买房。一般来说，临近年末会出现一个小高峰。”
“经过之前几个月的降温，杭州目前整体上二手房成交量趋于稳定。12月，可能还会出现一波冲量。”庄经理说。
较高点跌去15%之后
11月降价幅度开始收窄
据庄经理观察，进入11月以来，二手房的降价幅度便开始逐渐缩小。“从这个月的成交价来看，与10月份相比基本维持稳定。”
对此，我爱我家三墩门店的张经理也表示赞同：“这个月房价基本上比较稳定。”
当然，11月跌幅缩小，建立在过去几个月杭州二手房价已经跌去15%左右的基础之上。
记者了解到，目前很多板块的二手房均价已经回到去年年末甚至更早的水平。
庄经理负责的闲林、五常、未来科技城以及老余杭几个板块的二手房，大部分均价相较于6月份的高点下降了15%左右。
张经理也表示，目前三墩板块的二手房成交均价已经回归到了去年年末的水平，“相较于今年6月下降了15%左右”。
比如都市阳光华苑，4月份成交均价在31810元/㎡，但近期成交均价仅为27049元/㎡，跌幅接近15%。
在这轮跌势中，总结起来，有几类房源二手房价跌幅较大。
例如翠苑、景芳、朝晖等老小区较多的区域，且没有很好的学区概念，降幅较大，与6月份相比约下降了17%左右。拱墅区的大浒东苑从9月的4万元/㎡，跌至10月的3万元/㎡，跌幅达到25%；三里亭苑四区，9月成交均价还在4万元/㎡以上，但10月成交均价只有3.5万元/㎡；景芳五区也是从4万元/㎡下跌至3.5万元/㎡。
另外，记者从透明售房网每周公布的成交小区排行榜来看，三墩的经济适用房常常排在前三位。
张经理认为，三墩的经济适用房有一部分小面积、低总价的房源，且就价格来说，2.5万元/㎡的均价并不算高。“其实，年中的时候，这批房子已经卖到接近3万元/㎡了，甚至超过了区域内的新房价格。现在行情差了，这类房源并不抗跌，价格便开始回归理性。”
对于接下来杭州二手房的价格，荆海燕判断：“临近年末，不排除一些房东急售，会调整价格，但毕竟这部分量比较少。大多数房东和买家目前都处在观望期，接下来有一批次新房流入市场，而有的板块新房价格低于二手房价格，所以对于价格的反弹会有压制。接下来的12月，以及明年一季度，大部分板块的二手房还是会在阶段性的底部徘徊。”(记者 吴佳怡 孙晨)
时至年末，又到了房企发债的高峰期。
中原地产研究中心统计数据显示，11月（截至11月28日），全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿。
中原地产首席分析师张大伟分析认为：“从楼市调控政策看，最严格的时候已经过去，政策底部逐渐形成，房企融资难度有所降低。随着信贷市场的调控持续，房地产企业在其他渠道融资的需求持续大涨，四季度对于房企来讲最重要的工作将是融资。”
大额融资频现
仅仅11月27日一天，12家房企发布公告，披露其近期融资计划或公告票据上市发行，累计规模约280亿。
而进入11月份以来，有30余家房地产公司发布了境内外融资公告，既有行业龙头，也包括民营企业，融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式，总规模超过1000亿元。
在年末发债的窗口期，不少房企发行大额融资。11月27日，保利发展控股集团股份有限公司发布公告称，将发行100亿元的中期票据，已经完成注册。
此外，11月23日，泰禾集团与光大信托合作，光大信托将为泰禾集团提供200亿元的综合授信额度。11月13日傍晚，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，证监会核准公司向合格投资者公开发行面值总额不超过80亿元的公司债券。
“对于房地产企业来说，楼市销售逐渐放缓，而前期过度投资，对资金需求上涨。回款难，房企增加融资的需求明显上涨。”张大伟这样解读。
龙头房企成本低
对于公司债券来说，实力房企的发债成本相对较低。例如，龙湖20亿元公司债券票面年利率仅为4.8%；首创置业拟发行的25亿规模公司债券票面利率询价区间为4.0%-5.0%，融资成本相对较低。
而对于一些发展中的中型房企而言，票面利率略走高。例如，福晟集团拟发行10亿规模公司债券，票面利率7.90%，虽然相比于龙头房企偏高，但是也属于常见的利率区间。
国内融资成本较为平稳，而海外融资成本却升高。近日时代中国和弘阳地产发的两笔美元债票面利率都达到10%以上。其中，弘阳地产高达13.5%的票面利率位处前列。同样，时代中国3亿美元优先票据于昨日在香港联合交易所上市发行，票据利率为10.95%，属于上述发行的公司债中票面利率较高的房企。但是，同样是3年到期的美元优先票据，弘阳地产的票面利率比时代中国还要高出2.55%。
“虽然海外融资成本明显上涨，叠加汇率的波动，压力非常大，但是，房企在资金压力下，需求量依然非常大。”张大伟分析称。
借新还旧居多
年底，面临债务的集中兑付，偿还旧债也成为不少房企发债募集资金的主要用途。其中，美的置业将发行的10亿元公司债全部用于偿还公司有息债务，不用于购买土地。上市仅4个月的弘阳地产也将发债所得款项净额用于现有债务进行再融资及一般公司用途。
Wind数据显示，2018年全年公司债和企业债合计有2638只已经兑付或即将兑付，涉及到期偿还、提前兑付和回售，预计规模1.43万亿元，较2017年大幅增长近60%。由此，今年债券违约也创历史新高，11月债券到期潮也已来临，风险稍大的企业债和公司债本月到期210只，需偿还1500多亿元，成为今年月兑付规模第二大。
从11月份这210只需要兑付的债券来看，共有200个不同的发行主体，即只有少数发行人有2只或以上的债券需要偿还。其中资本货物行业的发行人数量最多，达84家。紧随其后的就是房地产行业，数量也达27家。
业内人士预计，随着时间的推移，后期提前兑付、回售等或许还会增加，预计12月份需要偿还的规模会更大。(记者)">
